躋身為重慶名列前茅的商圈，觀音橋的輝煌，自不必評(píng)說(shuō)。然則，觀音橋的發(fā)展并非一帆風(fēng)順，其整個(gè)商圈內(nèi)曾

　　2003年前的觀音橋，在整個(gè)主城商圈中，別說(shuō)超越解放碑，就算在其他四大商圈中，也是毫不突出的一位。此時(shí)的觀音橋，城市面貌多呈現(xiàn)老舊狀態(tài)，新計(jì)劃修建的商業(yè)大樓，幾乎都呈爛尾狀態(tài)。

　　觀音橋片區(qū)原本是一片農(nóng)田，作為重慶市近郊蔬菜農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地。轉(zhuǎn)變?cè)谥貞c現(xiàn)代意義上的座大橋——牛角沱嘉陵江大橋在1966年通車(chē)后，處于橋延伸主干道上的觀音橋近水樓臺(tái)，逐步發(fā)展為聚居區(qū)。1974年，江北區(qū)政府搬遷至華新街香國(guó)寺一帶，觀音橋逐步熱鬧起來(lái)。

　　自1982年開(kāi)始，觀音橋全鄉(xiāng)域前后開(kāi)發(fā)，菜園子被開(kāi)發(fā)為場(chǎng)鎮(zhèn)。國(guó)有江北商城也于1982年修建，帶動(dòng)觀音橋進(jìn)入現(xiàn)代化商場(chǎng)時(shí)代。彼時(shí)的觀音橋，已初步具繁盛的基礎(chǔ)，汽車(chē)站、大飯店、批發(fā)市場(chǎng)等設(shè)施，一應(yīng)俱全，為后期觀音橋作為江北經(jīng)濟(jì)中心打下基礎(chǔ)。

　　1983年獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《重慶市城市總體規(guī)劃(1981-2000)》更次提出重慶按照“多中心、組團(tuán)式”的方向打造，觀音橋與南坪、沙坪壩、石橋鋪成為解放碑外的四個(gè)地區(qū)級(jí)中心，受制于銅鑼山與中梁山天塹，因觀音橋?yàn)榇淼谋眳^(qū)擁有廣闊適宜開(kāi)發(fā)的土地，觀音橋在四個(gè)地區(qū)級(jí)中心受矚目。正是因此，觀音橋吸引了重慶市家遷出渝中區(qū)的市級(jí)單位——重慶市規(guī)劃局，在1986年落戶(hù)于觀音橋電測(cè)村237號(hào)（現(xiàn)世紀(jì)金源酒店馬路對(duì)面）。

　　1988年《憲法》規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓后，全國(guó)住房制度在九十年代初得以改革，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一段建設(shè)高潮。

　　此時(shí)的觀音橋，在拆除了觀音橋汽車(chē)站等地塊后，為房地產(chǎn)建設(shè)提供了大量土地，盛源大廈、正源大廈、嘉陵大廈、現(xiàn)代廣場(chǎng)、華音大廈、宏泰大廈等商業(yè)樓盤(pán)，紛紛于觀音橋立項(xiàng)建設(shè)。

　　看到這些名字，是否感覺(jué)一個(gè)都沒(méi)聽(tīng)過(guò)？那是因?yàn)檫@些盤(pán)后面全都爛尾，成了現(xiàn)在的茂業(yè)天地、世紀(jì)金源、大融城……

　　1992年至1997年，是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段，南巡后，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入市場(chǎng)化發(fā)展之路。但甫一開(kāi)始，這種“市場(chǎng)化”就在某種不確定中發(fā)展，1993年，為整治房地產(chǎn)市場(chǎng)形成的巨大泡沫，即開(kāi)展緊縮性宏觀調(diào)控，再加上亞洲金融危機(jī)，不能及時(shí)變現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，遇到了難題，至2000年前，一些開(kāi)發(fā)商熬不住，紛紛退市，一波又一波的爛尾樓展現(xiàn)在城區(qū)，有人統(tǒng)計(jì)，從1992年到1998年之間，僅重慶市便產(chǎn)生了70-80個(gè)工程的爛尾樓，涉及投資金額達(dá)60多億元。

　　其中的一些爛尾樓，在此期間，又經(jīng)歷過(guò)二次爛尾，典型的，莫過(guò)于觀音橋江田君悅廣場(chǎng)。

　　江田君悅廣場(chǎng)即現(xiàn)今的茂業(yè)天地，其原址為重慶汽車(chē)運(yùn)輸。1992年8月，汽運(yùn)、力盛、凱源燃?xì)庠诖诵藿ā傲κ⒋髲B”，后更名為“盛源大廈”。

　　1997年，江田接收爛尾的盛源大廈，在1998年更名為江田君悅廣場(chǎng)?？上У氖墙锸┕ず螅瑑H僅完成了主體結(jié)構(gòu)，就在1999年1月停工，再次成為爛尾樓。

　　當(dāng)時(shí)的江田，在重慶可謂名噪一時(shí)。其涉及期貨、貿(mào)易、房地產(chǎn)、百貨等多個(gè)行業(yè)，江田的老板江某本是廣東揭陽(yáng)人，但進(jìn)入重慶時(shí)，卻擁有著“外商”身份。這樣的出場(chǎng)，這樣的身份，怎么都沒(méi)想到會(huì)到這個(gè)地步。

　　可惜其步子邁得太大。江田君悅廣場(chǎng)爛尾后，江田君悅廣場(chǎng)對(duì)面開(kāi)業(yè)僅僅一年的江田百貨（位于今江田國(guó)際金融廣場(chǎng)）倒閉，2001年政府整頓期貨市場(chǎng)導(dǎo)致其期貨生意一落千丈，到這里，江某在重慶的生意幾乎全面崩盤(pán)，曾經(jīng)紅極一時(shí)的座上賓淪為“不受歡迎開(kāi)發(fā)企業(yè)”，2003年含恨離開(kāi)重慶。

　　爛尾樓遍地，該如何解決？觀音橋才能發(fā)展好？這是廟堂之上，不得不思考的問(wèn)題。觀音橋怎樣才能發(fā)展好，得先梳理清觀音橋商業(yè)發(fā)展的歷程。

　　進(jìn)入九十年代后，觀音橋除了國(guó)營(yíng)江北商城，渝北商業(yè)大廈（現(xiàn)同聚遠(yuǎn)景馬路對(duì)面的空地）橫空出世，其1990年開(kāi)始在觀音橋營(yíng)業(yè)后，生意持續(xù)火爆，這樣的繁榮迅速引起競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的目光。

　　1997年前后，重百大型商場(chǎng)進(jìn)入觀音橋陽(yáng)光城大廈（現(xiàn)美邦店位置），與渝北大廈僅隔一條建新路。

　　1999年10月，不甘寂寞的江田在渝北大廈隔壁的開(kāi)業(yè)了光鮮靚麗的江田百貨，可惜江田生意慘淡，不久遭遇資金鏈斷裂，商行被哄搶?zhuān)瑑H僅一年時(shí)間即落得倒閉收?qǐng)?，?000年11月，江田百貨原址被新世紀(jì)租走，修建了世紀(jì)新都。

　　在這個(gè)過(guò)程中，體制僵硬的國(guó)營(yíng)江北商城被擠垮，生意每況愈下，民營(yíng)兆鑫商場(chǎng)趁勢(shì)吞并。

　　整體來(lái)看，1996年時(shí)，重慶新一輪城市規(guī)劃編制將觀音橋商圈打造納入日程。但此后幾年商圈整體的發(fā)展不盡人意：彼時(shí)的觀音橋步行街未能形成，整個(gè)商圈，被車(chē)水馬龍建新南路阻隔為兩邊，零散分布著一些商業(yè)，建筑陳舊，毫無(wú)新意。人流無(wú)法匯聚，各商場(chǎng)也沒(méi)法一起搞氣氛，大家各玩各的。商場(chǎng)前的人行道頗為狹窄，逛街往往是人擠人，毫無(wú)體驗(yàn)可言，大多數(shù)人寧愿進(jìn)城購(gòu)物，逛解放碑。

　　爛尾樓該怎么改，更要的是找到產(chǎn)生的根源，當(dāng)時(shí)各方梳理了許多癥結(jié)出來(lái)，之見(jiàn)認(rèn)為重慶大名鼎鼎的爛尾樓群——江北歐式一條街的老板朱服兵所說(shuō)，直達(dá)根源：

　　前幾年,房地產(chǎn)門(mén)檻低，只要認(rèn)識(shí)幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)，幾個(gè)行長(zhǎng)，有足夠大的膽子，就成了。幾年下來(lái),重慶連珠炮式的泛起了1700多家房地產(chǎn)，就是很好的見(jiàn)證。

　　你比如先前提到的江田君悅廣場(chǎng)老板江某，根據(jù)揭陽(yáng)市總商會(huì)《江某：忠厚睿智 得大自在》中所述，其一個(gè)外地人，1988年被派駐至重慶，成為重慶女婿后，1992年即創(chuàng)辦江田，再之后操盤(pán)如此大規(guī)模的項(xiàng)目，江田君悅廣場(chǎng)、江田百貨、期貨，隨便一個(gè)提出來(lái)一個(gè)都在重慶都影響力巨大。

　　短短幾年，如何做到？其背后有多大的關(guān)系，就不得而知了。2010年其風(fēng)光歸渝，依然風(fēng)生水起：2019年被法院發(fā)千萬(wàn)懸賞公告（（2017）渝01執(zhí)705號(hào)），但2020年的新聞顯示其仍然活躍于各大高端公開(kāi)場(chǎng)合。

　　當(dāng)時(shí)的土地出讓?zhuān)旧鲜牵枰恋氐膯挝缓彤?dāng)?shù)卣簧婧?，土地就協(xié)議出讓了。

　　由此衍生出來(lái)的問(wèn)題是負(fù)責(zé)土地和項(xiàng)目員濫用職權(quán)批地，存在人情地、關(guān)系地等等，造成國(guó)有資產(chǎn)流失，也造成大部分民營(yíng)企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張目標(biāo)。

　　當(dāng)時(shí)，有些傳統(tǒng)的國(guó)有企業(yè)出現(xiàn)倒閉的情況，于是就有開(kāi)發(fā)商緊盯著搞成了房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　也就是說(shuō)，爛尾樓的根源，與土地制度分不開(kāi)。分散釜該怎么解決，這個(gè)只能層面解決了。

　　茂業(yè)天地所在的地塊原屬于重慶汽車(chē)運(yùn)輸，在當(dāng)時(shí)政策之下，汽運(yùn)直接就與其他簽訂協(xié)議開(kāi)發(fā)土地，這樣的行為，在2004年后再也行不通。

　　去年底，龍湖拿到的南坪汽車(chē)站地塊，龍湖整整跟了十二年，其原地塊權(quán)屬單位，也是汽運(yùn)，就這樣磨了十來(lái)年，怎樣？還是不能自己開(kāi)發(fā)，必須得拿出去公開(kāi)招拍掛！這樣的反差為何？

　　2003年發(fā)生了好些大事，于整個(gè)而言，在加入世貿(mào)組織后，國(guó)內(nèi)各利益集團(tuán)被逐步打破。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，2002年實(shí)施的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》和2004年頒布的《國(guó)土資源部、監(jiān)察部關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》無(wú)疑是重磅炸彈，特別是后者的發(fā)布，被稱(chēng)為“831大限”，改變了曾經(jīng)作為暴利行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分水嶺。文件寫(xiě)明：

　　在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題界定并處理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)。

　　這樣一來(lái)，原先自身資金不足，資金鏈緊繃卻能憑借關(guān)系拿地的房地產(chǎn)發(fā)展商，自然被市場(chǎng)淘汰，拿土地爛尾的概率，大大降低。以當(dāng)時(shí)的廣州市為例，在未嚴(yán)格實(shí)施土地招拍掛前，廣州市場(chǎng)上登記在冊(cè)的房地產(chǎn)商有2000多家，政策出來(lái)后，直接腰斬至800多家。除此政策之外，在8.31大限前，已有相關(guān)政策要求地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金需達(dá)到35%。對(duì)房地產(chǎn)這種資金密集型行業(yè)而言，無(wú)異于釜底抽薪。

　　2002年7月，針對(duì)全市63個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“久劃不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完”的問(wèn)題，黃市長(zhǎng)親自出面，組建了“四久工程”領(lǐng)導(dǎo)小組，解決四久難題。

　　一是對(duì)爛尾樓責(zé)任單位的新項(xiàng)目進(jìn)行控制，“凡有久建不完工程項(xiàng)目的單位，一律不得再上新項(xiàng)目，不予立項(xiàng)、不劃規(guī)劃紅線、不批準(zhǔn)建設(shè)用地”；

　　三是“建議金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目業(yè)主單位處置久建不完工程項(xiàng)目外，控制對(duì)項(xiàng)目單位的其它項(xiàng)目的貸款”。

　　重慶市還專(zhuān)為此出具《重慶市處置四久工程領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于將“四久工程”原業(yè)主納入重慶市“不受歡迎開(kāi)發(fā)企業(yè)”名單的通知》，文件一出，基本上就堵死了文件中列舉的36家企業(yè)繼續(xù)從事房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性。歐街開(kāi)發(fā)商新原興、江田君悅國(guó)際廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商江田，千禧年大廈的東叔物業(yè)，均在這個(gè)榜單中成為“不受歡迎開(kāi)發(fā)企業(yè)”。

　　只是，這些行政手段用上后，結(jié)果是只解決一半的爛尾樓，畢竟，這些開(kāi)發(fā)商各個(gè)來(lái)頭不小，不是誰(shuí)都乖乖順從一個(gè)的。

　　法院具有強(qiáng)制性。分散釜2003年，重慶市人民法院出臺(tái)了規(guī)范性文件：《關(guān)于審理執(zhí)行涉及“四久工程”糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》，法院介入四久工程后，因其具有強(qiáng)制性，經(jīng)過(guò)幾年努力，重慶大部分爛尾樓，均得到有效處置。

　　其中觀音橋片區(qū)，大部分爛尾樓，均在03年之后的幾年時(shí)間完成處置。正源大廈成為世紀(jì)金源大酒店，嘉陵大廈轉(zhuǎn)變?yōu)橥圻h(yuǎn)景，江田君悅國(guó)際廣場(chǎng)由茂業(yè)接受改造為茂業(yè)天地，千禧年酒店被瑞安集團(tuán)接手后引進(jìn)戴斯酒店成為光宇尊鼎國(guó)際，華音大廈2016年被拍賣(mài)給中信集團(tuán)修建商務(wù)寫(xiě)字樓。

　　“四久工程”政策功勛卓絕，可也不能解決所有問(wèn)題。不乏一些爛尾樓在當(dāng)時(shí)處置后，再次陷入爛尾狀態(tài)，不得不二次處置，如宏泰大廈、伊美大廈、現(xiàn)代廣場(chǎng)等。

　　現(xiàn)代廣場(chǎng)原名江北商業(yè)城，分為A、B、C、D四個(gè)區(qū)域，包括現(xiàn)今的大融城、天天尚街（現(xiàn)代廣場(chǎng)D區(qū)）、星天廣場(chǎng)、紅鼎國(guó)際。1992年立項(xiàng)后，修修停停變成爛尾樓，江北區(qū)國(guó)資委下屬重慶市道隆物業(yè)開(kāi)始于1995年介入該項(xiàng)目，終成為該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，但未能完全盤(pán)活該項(xiàng)目，直至1999年，現(xiàn)代廣場(chǎng)地下室及裙樓部分才通過(guò)驗(yàn)收投入使用，而住宅部分，一直處于爛尾狀態(tài)。

　　“四久工程”運(yùn)行后，更先處置了市場(chǎng)容易接受的住宅部分——3棟塔樓，由紅塔集團(tuán)及其下屬的香港玉成貿(mào)易發(fā)展、深圳市紅塔實(shí)業(yè)共同出資創(chuàng)建的重慶紅鼎地產(chǎn)有限責(zé)任，在多次考察后接下，開(kāi)發(fā)了紅鼎國(guó)際名苑。在臺(tái)灣作家廖信忠在造訪紅鼎國(guó)際寫(xiě)出《重慶魔樓紅鼎國(guó)際六天五夜奇幻游記》后，紅鼎國(guó)際躥火網(wǎng)絡(luò)，紅得發(fā)紫。

　　2003年5月，現(xiàn)代廣場(chǎng)裙樓部分列入“四久工程”處置范疇。市高院司法處置現(xiàn)代廣場(chǎng)裙樓，于2006年09月29日公開(kāi)拍賣(mài)，其中A、B、C區(qū)裙樓主要部分由重慶觀音橋服裝批發(fā)城競(jìng)得，改造成觀音橋服裝批發(fā)城；重慶華信資產(chǎn)管理中標(biāo)現(xiàn)代廣場(chǎng)D區(qū)后，將其整體租賃給重慶錢(qián)坤寧物業(yè)管理，打造成天天尚街。

　　重慶觀音橋服裝批發(fā)城其實(shí)是重慶本土企業(yè)平氏科技成立的項(xiàng)目，平氏原本是做石材等產(chǎn)業(yè)，在九龍坡巴國(guó)城旁開(kāi)辦了規(guī)模巨大的綠云鋼材石材交易市場(chǎng)，但對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)并不在手，于是拉攏了戰(zhàn)略合作伙伴聯(lián)想控股旗下的融科，想做好現(xiàn)代廣場(chǎng)項(xiàng)目?？上煞讲⑽慈谇⒑献?，用平氏老板平維的話說(shuō)：

　　他們進(jìn)展緩慢，招商一直不積極。商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)了，也沒(méi)有具體的規(guī)劃。令人十分寒心。

　　只是解決爛尾問(wèn)題，觀音橋就能崛起嗎？顯然不是，觀音橋的繁榮，離不開(kāi)江北區(qū)的努力。

　　面對(duì)滿目瘡痍，江北區(qū)該屆區(qū)委在2002年9月的更20次常委會(huì)上，對(duì)觀音橋的發(fā)展作出重大決策：

　　決定用3年時(shí)間，將觀音橋建設(shè)成為“功能分區(qū)合理、基礎(chǔ)設(shè)施配套、步行系統(tǒng)完善、交通網(wǎng)絡(luò)暢達(dá)、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美”的觀音橋商貿(mào)中心。

　　改造前的觀音橋步行街（右邊未來(lái)國(guó)際還是渝北二村的一排矮房子，左側(cè)為江北商城，左邊遠(yuǎn)處為爛尾的世紀(jì)金源與同聚遠(yuǎn)景）

　　2003年4月，觀音橋商圈改造正式啟動(dòng)。據(jù)《“12·10計(jì)劃”研究報(bào)告》，商圈改造主要建設(shè)思路為：

　　把觀音橋商圈建成一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)理念和質(zhì)量爭(zhēng)取達(dá)到國(guó)際水平的“精品商圈”;交通組織、功能定位、業(yè)態(tài)布局優(yōu)化的“商圈”;人文景觀和自然景觀相結(jié)合，具有豐富文化內(nèi)涵的“文化商圈”;城市形體環(huán)境、場(chǎng)景、空間；具有極強(qiáng)的功能識(shí)別性、感知認(rèn)同性和視覺(jué)沖擊力、場(chǎng)景表現(xiàn)力、精神感染力的“景觀商圈”；實(shí)現(xiàn)環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的高度統(tǒng)一的“效益商圈”。

　　打造了出大型花崗石景觀觀音橋，擁有了古榕屏風(fēng)、雕塑江北龍、九龍噴水、重慶言子雕塑墻等人文景觀。

　　實(shí)施觀音橋商圈“地面環(huán)行+地下直行”的交通規(guī)劃方案，修建觀音橋逆時(shí)針單向4車(chē)道環(huán)行道路，穿過(guò)商圈的迎賓大道建新路實(shí)行下穿，上面形成約 420米長(zhǎng)的步行街?！按蛲ㄒ痪€”為打通現(xiàn)代廣場(chǎng)與嘉陵公園之間的視線通廊，“連接兩端”即原迎賓大道建新路兩側(cè)商業(yè)通過(guò)步行街有機(jī)連接起來(lái)。

　　三是“土地整治，改造三片”:即通過(guò)土地整治，對(duì)郵政局片區(qū)、觀音橋現(xiàn)代廣場(chǎng)片區(qū)、渝北二村片區(qū)等三個(gè)地塊進(jìn)行舊城改造。

　　早在2002年，重慶即引進(jìn)北京金融街集團(tuán)，改造郵政局片區(qū)，這也是金融街集團(tuán)走出北京的個(gè)項(xiàng)目。2003年12月28日，觀音橋郵政局大樓成功爆破，金融街集團(tuán)即著手開(kāi)發(fā)該地塊，打造嘉年華大廈，2006 竣工后投入使用。2020年，嘉年華大廈拆除其全世界的三面翻廣告牌，改造為3788“亞洲之光”裸眼3D巨屏，成為游客來(lái)觀音橋必打卡景點(diǎn)。

　　渝北二村片區(qū)規(guī)模宏大，包括七宗地，在觀音橋步行街修建期間，僅完成了渝北二村一號(hào)地塊的改造。2004年1月11日，渝北二村7棟大樓被爆破，隨后，2004年3月16日重慶英利集團(tuán)在重慶市土地交易中心多次舉牌，以1141.35萬(wàn)元/畝的單價(jià)競(jìng)得渝北二村一號(hào)地塊，成為交易中心成立以來(lái)地塊成交的單價(jià)。英利集團(tuán)在此修建了英利.未來(lái)國(guó)際于2005年竣工，成為延續(xù)至今的觀音橋標(biāo)志性建筑物，其裙樓部分于2006年引進(jìn)了香港新世界百貨入駐，至今，人流如織。

　　同在2006年，新世紀(jì)百貨世紀(jì)新都于1月21日，從建新北路的江田國(guó)際金融廣場(chǎng)原址遷到新世界百貨對(duì)面的財(cái)信大廈。2003年，財(cái)信集團(tuán)對(duì)巴國(guó)大廈和兆鑫江北商場(chǎng)，連同嘉陵廣場(chǎng)地下空間進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)，新建成了財(cái)信大廈，也標(biāo)志著江北商場(chǎng)的歲月，成為歷史。

　　加上此前從陽(yáng)光城遷至現(xiàn)代廣場(chǎng)的重百，觀音橋步行街主體商場(chǎng)，均在觀音橋步行街打造期間完成，整個(gè)商圈初具雛形。

　　更四條思路是“擴(kuò)大綠地，改造公園”，針對(duì)嘉陵公園圍墻封閉、設(shè)施陳舊、地處洼地等問(wèn)題，引進(jìn)世紀(jì)金源集團(tuán)，對(duì)爛尾的正源大廈及公園進(jìn)行大規(guī)模改造。正源大廈改造為世紀(jì)金源大酒店，把從1986年修好即收費(fèi)的嘉陵公園改造成一個(gè)開(kāi)放式的次城市公園，并于2004年7月1日免費(fèi)開(kāi)放，公園面積將從原來(lái)的97畝增加到110畝，公園也擁有了噴高達(dá)80米的西部的音樂(lè)主題噴泉。同時(shí)，針對(duì)地形低洼問(wèn)題，在公園之下，修建排洪渠及金源不夜城，促進(jìn)商圈商業(yè)聚集。

　　更五是“空中走廊，景觀亮點(diǎn)”，可惜此條因各權(quán)屬單位未能達(dá)成一致，終未能實(shí)現(xiàn)。

　　除此之外，這期間，還引進(jìn)了協(xié)信集團(tuán)修建協(xié)信黃金海岸商場(chǎng)，引進(jìn)沈記修建新大廈，龍湖北城天街也于2003年10月開(kāi)業(yè)。

　　通過(guò)這些建設(shè)，耗費(fèi)近兩年之后，建成了觀音橋長(zhǎng)430米，寬50米步行街，3.7萬(wàn)平方米面積的步行街，2005年2月開(kāi)街。還在2006年被評(píng)為“中國(guó)商業(yè)街”，成為西南地區(qū)獲此殊榮的商業(yè)街。

　　一直保持不變，依然受大眾追捧的，一般只能是自然風(fēng)景區(qū)與文物等景點(diǎn)，于商圈而言，除非擁有深厚文化沉淀的精神定位，否則只能不斷前行，就好像解放碑：

　　目前到重慶的旅游者不一定要到解放碑去消費(fèi)，但一定要到解放碑去看看“碑”， 這就是解放碑幾十年的文化沉淀，也是解放碑商圈的精神價(jià)值所在。解放碑商圈的精神價(jià)值為解放碑商業(yè)帶來(lái)了可持續(xù)的發(fā)展和繁榮。

　　觀音橋步行街開(kāi)街后，并未完全解決堵車(chē)、停車(chē)難、步行街過(guò)小致人滿為患的痛點(diǎn)，亟需解決這些難題。完成觀音橋一期建設(shè)后，觀音橋繼續(xù)打造觀音橋環(huán)道，到2006年三期工程完工后，才終于有了現(xiàn)今的環(huán)道。到2008年，從茂業(yè)百貨到龍湖楓香庭的觀音橋步行街延伸段正式開(kāi)街。至此，觀音橋老一代爛尾樓大致解決完，現(xiàn)今的觀音橋商圈才基本成型。

　　然，商圈的發(fā)展，往往不是房子修好了就能解決完所有問(wèn)題。觀音橋起初一直飽受知名度不高的泥淖，直到2006年被評(píng)為“中國(guó)商業(yè)街”后，才稍微有所改觀，商貿(mào)依然平淡。彼時(shí)的商圈產(chǎn)權(quán)分割嚴(yán)重，業(yè)態(tài)布局混亂，一盤(pán)散沙。

　　位于觀音橋位置的現(xiàn)代廣場(chǎng)，在觀音橋步行街開(kāi)街時(shí)，重百與南亞家具廣場(chǎng)為兩大主力店，其他零散商鋪經(jīng)營(yíng)服裝、通訊產(chǎn)品等，C區(qū)還有觀音橋綜合市場(chǎng)，時(shí)尚潮流人士與雜亂菜市場(chǎng)出入人群擁擠一塊。2006年平氏拿下現(xiàn)代廣場(chǎng)部分產(chǎn)權(quán)后，與聯(lián)想集團(tuán)下屬的融科在此辦起了觀音橋服裝批發(fā)市場(chǎng)。

　　圖中從左至右分別為：世紀(jì)金源、同聚遠(yuǎn)景、大融城及紅鼎國(guó)際、英利未來(lái)國(guó)際、金融街嘉年華大廈

　　要說(shuō)商圈辦服裝批發(fā)市場(chǎng)，本沒(méi)有什么，廣州十三行服裝批發(fā)街、北京動(dòng)物園服裝批發(fā)市場(chǎng)、深圳一些服裝批發(fā)市場(chǎng)都在商圈，經(jīng)營(yíng)情況良好，但要照搬到觀音橋，還準(zhǔn)抗衡朝天門(mén)批發(fā)市場(chǎng)，談何容易。

　　朝天門(mén)批發(fā)市場(chǎng)挨著當(dāng)時(shí)的朝天門(mén)汽車(chē)站，區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)貨的在朝天門(mén)汽車(chē)站下車(chē)后便可以直奔批發(fā)市場(chǎng)，逛街去解放碑，便利性與通達(dá)性無(wú)可比擬，再加上從九十年代初就形成的穩(wěn)固市場(chǎng)，在特殊的服裝批發(fā)行業(yè)，更是做建材起家的平氏無(wú)法插入的。

　　在與融科分道揚(yáng)鑣后，平氏還是不信邪，購(gòu)下現(xiàn)代廣場(chǎng)旁邊原農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，另外開(kāi)辟了綠云尚都服裝批發(fā)城。經(jīng)營(yíng)近三年后，于2010年再次熄火。直到陽(yáng)光世紀(jì)購(gòu)物中心在此開(kāi)業(yè)，一棟樓才終于好了些。

　　而現(xiàn)代廣場(chǎng)，直到2010年，融科拉攏光大控股戰(zhàn)略合作，兩方聘請(qǐng)北京西單大悅城原班顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，仿照大悅城修建了觀音橋大融城，并在江北區(qū)幫助下，收回一些分散的產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)代廣場(chǎng)的爛尾問(wèn)題才真正解決，成為觀音橋地標(biāo)建筑。而大悅城本有機(jī)會(huì)在2020年12月進(jìn)入觀音橋與大融城同場(chǎng)競(jìng)技，可惜為其量身定制的小苑地塊拍賣(mài)時(shí)被香港置地插手，暫無(wú)緣見(jiàn)此景，就看今年電測(cè)村一期地塊（原渝北商業(yè)大廈位置）出讓時(shí)，大悅城能否有這個(gè)魄力了。

　　現(xiàn)今的觀音橋扛把子——北城天街，剛開(kāi)業(yè)那幾年，效益一般。彼時(shí)觀音橋三個(gè)大型百貨中，北城天街的華聯(lián)百貨經(jīng)營(yíng)情況排在位于江田廣場(chǎng)的新世紀(jì)百貨世紀(jì)新都、現(xiàn)代廣場(chǎng)的重百江北商場(chǎng)之后，相對(duì)來(lái)說(shuō)，其位置偏遠(yuǎn)，商業(yè)氛圍平淡，人流量稀少，華聯(lián)經(jīng)營(yíng)艱難，一直處于虧損狀態(tài)。

　　龍湖在2001年盤(pán)下重慶客車(chē)總舊址打造北城天街、楓香庭、北岸星座時(shí)，其商業(yè)管理部剛成立一年時(shí)間，對(duì)商業(yè)體的打造，尚處于摸石頭過(guò)河階段。找準(zhǔn)問(wèn)題后，龍湖對(duì)北城天街二次打造。

　　重新規(guī)劃業(yè)態(tài)、鋪位及租戶(hù)組合，將商業(yè)定位由中提升到。包括:將A區(qū)原有的中檔店鋪調(diào)整為國(guó)際性品牌，將B區(qū)原有的家具店移走，引入青春時(shí)尚品牌。同時(shí)，適度調(diào)高餐飲比例，增強(qiáng)了相關(guān)硬件設(shè)施配套等。

　　在各大商業(yè)體步入正軌后，2008年某位大人物來(lái)在視察時(shí)，提出了觀音橋商圈“再提升、再規(guī)劃”的要求，同時(shí)，借著舊改政策東風(fēng)，觀音橋重啟2003年未完成的渝北二村片區(qū)——環(huán)島內(nèi)后一片可開(kāi)發(fā)土地，打造觀音橋大型生態(tài)商務(wù)中心“太陽(yáng)谷”項(xiàng)目。

　　2008年12月，聚豐與船舶工業(yè)簽訂開(kāi)發(fā)協(xié)議，計(jì)劃修建船舶科技大樓。

　　2010年12月，渝北二村機(jī)械局地塊爆破，2011年5月整治完成后，發(fā)布出讓公告。

　　以“中船重工西部科技中心”為平臺(tái)，吸引重慶船舶工業(yè)、重慶船級(jí)社、重慶造船工程學(xué)會(huì)、重慶船舶工業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)入駐聯(lián)手打造重慶船舶工業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售、管理中心，成為船舶行業(yè)研發(fā)基地與管理中樞，實(shí)現(xiàn)重慶船舶工業(yè)振興發(fā)展戰(zhàn)略。

　　之前曾寫(xiě)過(guò)一篇文章《 166驅(qū)逐艦與不為人知的重慶造船業(yè) 》，重慶造船行業(yè)的底蘊(yùn)深厚，只是近些年江河日下，混得不咋的。江北有意在觀音橋振興船舶中樞，倒是挺有先見(jiàn)之明的一步棋。

　　重慶船舶工業(yè)并未按政府的目的開(kāi)展相關(guān)工作，從一開(kāi)始就引進(jìn)開(kāi)發(fā)商——重慶聚豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)），一起打造，若真是實(shí)誠(chéng)的打造船舶科技大樓也倒好，偏偏不按合同辦事，惹得聚豐多次把船舶告上法庭，導(dǎo)致項(xiàng)目一直進(jìn)展緩慢。終聚豐又承諾高額返租的形式，分散出售大樓，導(dǎo)致大樓產(chǎn)權(quán)四分五裂，分散釜且售房后無(wú)法辦理工程解押，瀕臨爛尾。到2020年7月，聚豐自身申請(qǐng)破產(chǎn)清算。

　　而傳說(shuō)中的船舶大廈，干脆名字都改為聚豐縱橫國(guó)際廣場(chǎng)，也完全沒(méi)有了規(guī)劃時(shí)的意氣風(fēng)發(fā)，其大樓內(nèi)部多數(shù)商鋪閑置，僅底樓租賃給某整形醫(yī)院，有網(wǎng)友戲稱(chēng)該處已成為整形一條街了。

　　“太陽(yáng)谷”項(xiàng)目后出讓的機(jī)械局地塊（觀音橋組團(tuán)I29-3/02）更是直接爛尾。

　　作為“太陽(yáng)谷”項(xiàng)目的一宗地，其面積比其他三宗地加起來(lái)還大，并且，該宗地是“太陽(yáng)谷”項(xiàng)目不設(shè)限制條件的地，也是觀音橋環(huán)島內(nèi)后一宗地。甫一公告，即激起市場(chǎng)強(qiáng)烈反響。2011年5月19日，隆鑫與和黃、珠江實(shí)業(yè)、金科等10家開(kāi)發(fā)商展開(kāi)激烈的競(jìng)拍，終在只剩下開(kāi)發(fā)了觀音橋嘉年華的金融街集團(tuán)的情況下，隆鑫繼續(xù)激進(jìn)競(jìng)拍，終以6012元/平方米的高樓面價(jià)買(mǎi)下機(jī)械局地塊——22.6萬(wàn)方的純商業(yè)商務(wù)用地，用以打造隆鑫中心。

　　在此番激爭(zhēng)前，隆鑫聯(lián)合渝開(kāi)發(fā)于2011年3月21日取得兩路口山城電影院片區(qū)（渝中組團(tuán)C11-1號(hào))；在此之后的2013年底，隆鑫試圖奪下觀音橋鷂子丘地塊，未能干過(guò)龍湖，否則，現(xiàn)在的龍湖新壹街得成為隆鑫手下另一個(gè)爛尾盤(pán)。

　　雄心勃勃的隆鑫地產(chǎn)不斷擴(kuò)容的投資布局，導(dǎo)致其資金鏈斷裂，涂老板不得不退出，觀音橋隆鑫中心建設(shè)不久后即爛尾。隨后由某區(qū)原國(guó)企新城介入隆鑫地產(chǎn)，2015年隆鑫地產(chǎn)更名為愛(ài)普地產(chǎn)。

　　愛(ài)普地產(chǎn)時(shí)期，有傳言說(shuō)愛(ài)普地產(chǎn)為主城某區(qū)國(guó)資委旗下，有足夠資金能恢復(fù)觀音橋隆鑫中心建設(shè)，但事實(shí)上，該委只是代持，愛(ài)普高層根本不鳥(niǎo)該委。

　　直到2019年，愛(ài)普將旗下多個(gè)項(xiàng)目主要股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世茂集團(tuán)，同時(shí)為解決爛尾問(wèn)題，市政府同意其將部分商業(yè)商務(wù)調(diào)整為商業(yè)商務(wù)與居住混合用地，增加了9萬(wàn)方的住宅，該項(xiàng)目才得以重新啟動(dòng)，更名為重慶時(shí)代中心。

　　縱觀觀音橋爛尾樓情況，觀音橋步行街修建之前，除北城天街之外，老一代商業(yè)地產(chǎn)基本上全軍覆沒(méi)，均有過(guò)爛尾或糾紛不斷的經(jīng)歷，慘烈無(wú)比。

　　而自土地市場(chǎng)規(guī)范出讓后，觀音橋商業(yè)地產(chǎn)總體爛尾情況較少，但也不乏如隆鑫中心及船舶科技大廈類(lèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目，因企業(yè)自身因素導(dǎo)致?tīng)€尾。

　　這也給監(jiān)管者敲響警鐘，僅從土地供給端約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)防止?fàn)€尾樓出現(xiàn)的時(shí)代，已遠(yuǎn)不能解決當(dāng)前出現(xiàn)的問(wèn)題，從資金源頭來(lái)約束房地產(chǎn)商審慎、穩(wěn)健投資，已是必要。

　　好在2020年8月，新出的“三道紅線”政策已開(kāi)始影響房地產(chǎn)商，2020年末，又給銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)劃出“五條紅線”，多方出手治理房地產(chǎn)業(yè)。
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