躋身為重慶名列前茅的商圈，觀音橋的輝煌，自不必評說。然則，觀音橋的發(fā)展并非一帆風(fēng)順，其整個商圈內(nèi)曾

　　2003年前的觀音橋，在整個主城商圈中，別說超越解放碑，就算在其他四大商圈中，也是毫不突出的一位。此時的觀音橋，城市面貌多呈現(xiàn)老舊狀態(tài)，新計劃修建的商業(yè)大樓，幾乎都呈爛尾狀態(tài)。

　　觀音橋片區(qū)原本是一片農(nóng)田，作為重慶市近郊蔬菜農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地。轉(zhuǎn)變在重慶現(xiàn)代意義上的座大橋——牛角沱嘉陵江大橋在1966年通車后，處于橋延伸主干道上的觀音橋近水樓臺，逐步發(fā)展為聚居區(qū)。1974年，江北區(qū)政府搬遷至華新街香國寺一帶，觀音橋逐步熱鬧起來。

　　自1982年開始，觀音橋全鄉(xiāng)域前后開發(fā)，菜園子被開發(fā)為場鎮(zhèn)。國有江北商城也于1982年修建，帶動觀音橋進入現(xiàn)代化商場時代。彼時的觀音橋，已初步具繁盛的基礎(chǔ)，汽車站、大飯店、批發(fā)市場等設(shè)施，一應(yīng)俱全，為后期觀音橋作為江北經(jīng)濟中心打下基礎(chǔ)。

　　1983年獲國務(wù)院批準(zhǔn)的《重慶市城市總體規(guī)劃(1981-2000)》更次提出重慶按照“多中心、組團式”的方向打造，觀音橋與南坪、沙坪壩、石橋鋪成為解放碑外的四個地區(qū)級中心，受制于銅鑼山與中梁山天塹，因觀音橋為代表的北區(qū)擁有廣闊適宜開發(fā)的土地，觀音橋在四個地區(qū)級中心受矚目。正是因此，觀音橋吸引了重慶市家遷出渝中區(qū)的市級單位——重慶市規(guī)劃局，在1986年落戶于觀音橋電測村237號（現(xiàn)世紀(jì)金源酒店馬路對面）。

　　1988年《憲法》規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓后，全國住房制度在九十年代初得以改革，重慶房地產(chǎn)市場迎來一段建設(shè)高潮。

　　此時的觀音橋，在拆除了觀音橋汽車站等地塊后，為房地產(chǎn)建設(shè)提供了大量土地，盛源大廈、正源大廈、嘉陵大廈、現(xiàn)代廣場、華音大廈、宏泰大廈等商業(yè)樓盤，紛紛于觀音橋立項建設(shè)。

　　看到這些名字，是否感覺一個都沒聽過？那是因為這些盤后面全都爛尾，成了現(xiàn)在的茂業(yè)天地、世紀(jì)金源、大融城……

　　1992年至1997年，是全國房地產(chǎn)市場非理性炒作與調(diào)整推進階段，南巡后，中國房地產(chǎn)開發(fā)進入市場化發(fā)展之路。但甫一開始，這種“市場化”就在某種不確定中發(fā)展，1993年，為整治房地產(chǎn)市場形成的巨大泡沫，即開展緊縮性宏觀調(diào)控，再加上亞洲金融危機，不能及時變現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，遇到了難題，至2000年前，一些開發(fā)商熬不住，紛紛退市，一波又一波的爛尾樓展現(xiàn)在城區(qū)，有人統(tǒng)計，從1992年到1998年之間，僅重慶市便產(chǎn)生了70-80個工程的爛尾樓，涉及投資金額達60多億元。

　　其中的一些爛尾樓，在此期間，又經(jīng)歷過二次爛尾，典型的，莫過于觀音橋江田君悅廣場。

　　江田君悅廣場即現(xiàn)今的茂業(yè)天地，其原址為重慶汽車運輸。1992年8月，汽運、力盛、凱源燃氣在此修建“力盛大廈”，后更名為“盛源大廈”。

　　1997年，江田接收爛尾的盛源大廈，在1998年更名為江田君悅廣場。可惜的是江田施工后，僅僅完成了主體結(jié)構(gòu)，就在1999年1月停工，再次成為爛尾樓。

　　當(dāng)時的江田，在重慶可謂名噪一時。其涉及期貨、貿(mào)易、房地產(chǎn)、百貨等多個行業(yè)，江田的老板江某本是廣東揭陽人，但進入重慶時，卻擁有著“外商”身份。這樣的出場，這樣的身份，怎么都沒想到會到這個地步。

　　可惜其步子邁得太大。江田君悅廣場爛尾后，江田君悅廣場對面開業(yè)僅僅一年的江田百貨（位于今江田國際金融廣場）倒閉，2001年政府整頓期貨市場導(dǎo)致其期貨生意一落千丈，到這里，江某在重慶的生意幾乎全面崩盤，曾經(jīng)紅極一時的座上賓淪為“不受歡迎開發(fā)企業(yè)”，2003年含恨離開重慶。

　　爛尾樓遍地，該如何解決？觀音橋才能發(fā)展好？這是廟堂之上，不得不思考的問題。觀音橋怎樣才能發(fā)展好，得先梳理清觀音橋商業(yè)發(fā)展的歷程。

　　進入九十年代后，觀音橋除了國營江北商城，渝北商業(yè)大廈（現(xiàn)同聚遠景馬路對面的空地）橫空出世，其1990年開始在觀音橋營業(yè)后，生意持續(xù)火爆，這樣的繁榮迅速引起競爭對手的目光。

　　1997年前后，重百大型商場進入觀音橋陽光城大廈（現(xiàn)美邦店位置），與渝北大廈僅隔一條建新路。

　　1999年10月，不甘寂寞的江田在渝北大廈隔壁的開業(yè)了光鮮靚麗的江田百貨，可惜江田生意慘淡，不久遭遇資金鏈斷裂，商行被哄搶，僅僅一年時間即落得倒閉收場，到2000年11月，江田百貨原址被新世紀(jì)租走，修建了世紀(jì)新都。

　　在這個過程中，體制僵硬的國營江北商城被擠垮，生意每況愈下，民營兆鑫商場趁勢吞并。

　　整體來看，1996年時，重慶新一輪城市規(guī)劃編制將觀音橋商圈打造納入日程。但此后幾年商圈整體的發(fā)展不盡人意：彼時的觀音橋步行街未能形成，整個商圈，被車水馬龍建新南路阻隔為兩邊，零散分布著一些商業(yè)，建筑陳舊，毫無新意。人流無法匯聚，各商場也沒法一起搞氣氛，大家各玩各的。商場前的人行道頗為狹窄，逛街往往是人擠人，毫無體驗可言，大多數(shù)人寧愿進城購物，逛解放碑。

　　爛尾樓該怎么改，更要的是找到產(chǎn)生的根源，當(dāng)時各方梳理了許多癥結(jié)出來，之見認為重慶大名鼎鼎的爛尾樓群——江北歐式一條街的老板朱服兵所說，直達根源：

　　前幾年,房地產(chǎn)門檻低，只要認識幾個領(lǐng)導(dǎo)，幾個行長，有足夠大的膽子，就成了。幾年下來,重慶連珠炮式的泛起了1700多家房地產(chǎn)，就是很好的見證。

　　你比如先前提到的江田君悅廣場老板江某，根據(jù)揭陽市總商會《江某：忠厚睿智 得大自在》中所述，其一個外地人，1988年被派駐至重慶，成為重慶女婿后，1992年即創(chuàng)辦江田，再之后操盤如此大規(guī)模的項目，江田君悅廣場、江田百貨、期貨，隨便一個提出來一個都在重慶都影響力巨大。

　　短短幾年，如何做到？其背后有多大的關(guān)系，就不得而知了。2010年其風(fēng)光歸渝，依然風(fēng)生水起：2019年被法院發(fā)千萬懸賞公告（（2017）渝01執(zhí)705號），但2020年的新聞顯示其仍然活躍于各大高端公開場合。

　　當(dāng)時的土地出讓，基本上是，需要土地的單位和當(dāng)?shù)卣簧婧?，土地就協(xié)議出讓了。

　　由此衍生出來的問題是負責(zé)土地和項目員濫用職權(quán)批地，存在人情地、關(guān)系地等等，造成國有資產(chǎn)流失，也造成大部分民營企業(yè)無法實現(xiàn)擴張目標(biāo)。

　　當(dāng)時，有些傳統(tǒng)的國有企業(yè)出現(xiàn)倒閉的情況，于是就有開發(fā)商緊盯著搞成了房地產(chǎn)項目。

　　也就是說，爛尾樓的根源，與土地制度分不開。分散釜該怎么解決，這個只能層面解決了。

　　茂業(yè)天地所在的地塊原屬于重慶汽車運輸，在當(dāng)時政策之下，汽運直接就與其他簽訂協(xié)議開發(fā)土地，這樣的行為，在2004年后再也行不通。

　　去年底，龍湖拿到的南坪汽車站地塊，龍湖整整跟了十二年，其原地塊權(quán)屬單位，也是汽運，就這樣磨了十來年，怎樣？還是不能自己開發(fā)，必須得拿出去公開招拍掛！這樣的反差為何？

　　2003年發(fā)生了好些大事，于整個而言，在加入世貿(mào)組織后，國內(nèi)各利益集團被逐步打破。對于房地產(chǎn)行業(yè)，2002年實施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和2004年頒布的《國土資源部、監(jiān)察部關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》無疑是重磅炸彈，特別是后者的發(fā)布，被稱為“831大限”，改變了曾經(jīng)作為暴利行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，成為中國房地產(chǎn)市場的分水嶺。文件寫明：

　　在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。

　　這樣一來，原先自身資金不足，資金鏈緊繃卻能憑借關(guān)系拿地的房地產(chǎn)發(fā)展商，自然被市場淘汰，拿土地爛尾的概率，大大降低。以當(dāng)時的廣州市為例，在未嚴格實施土地招拍掛前，廣州市場上登記在冊的房地產(chǎn)商有2000多家，政策出來后，直接腰斬至800多家。除此政策之外，在8.31大限前，已有相關(guān)政策要求地產(chǎn)項目自有資金需達到35%。對房地產(chǎn)這種資金密集型行業(yè)而言，無異于釜底抽薪。

　　2002年7月，針對全市63個房地產(chǎn)項目“久劃不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完”的問題，黃市長親自出面，組建了“四久工程”領(lǐng)導(dǎo)小組，解決四久難題。

　　一是對爛尾樓責(zé)任單位的新項目進行控制，“凡有久建不完工程項目的單位，一律不得再上新項目，不予立項、不劃規(guī)劃紅線、不批準(zhǔn)建設(shè)用地”；

　　三是“建議金融機構(gòu)對項目業(yè)主單位處置久建不完工程項目外，控制對項目單位的其它項目的貸款”。

　　重慶市還專為此出具《重慶市處置四久工程領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于將“四久工程”原業(yè)主納入重慶市“不受歡迎開發(fā)企業(yè)”名單的通知》，文件一出，基本上就堵死了文件中列舉的36家企業(yè)繼續(xù)從事房地產(chǎn)項目可行性。歐街開發(fā)商新原興、江田君悅國際廣場的開發(fā)商江田，千禧年大廈的東叔物業(yè)，均在這個榜單中成為“不受歡迎開發(fā)企業(yè)”。

　　只是，這些行政手段用上后，結(jié)果是只解決一半的爛尾樓，畢竟，這些開發(fā)商各個來頭不小，不是誰都乖乖順從一個的。

　　法院具有強制性。分散釜2003年，重慶市人民法院出臺了規(guī)范性文件：《關(guān)于審理執(zhí)行涉及“四久工程”糾紛案件若干問題的意見》，法院介入四久工程后，因其具有強制性，經(jīng)過幾年努力，重慶大部分爛尾樓，均得到有效處置。

　　其中觀音橋片區(qū)，大部分爛尾樓，均在03年之后的幾年時間完成處置。正源大廈成為世紀(jì)金源大酒店，嘉陵大廈轉(zhuǎn)變?yōu)橥圻h景，江田君悅國際廣場由茂業(yè)接受改造為茂業(yè)天地，千禧年酒店被瑞安集團接手后引進戴斯酒店成為光宇尊鼎國際，華音大廈2016年被拍賣給中信集團修建商務(wù)寫字樓。

　　“四久工程”政策功勛卓絕，可也不能解決所有問題。不乏一些爛尾樓在當(dāng)時處置后，再次陷入爛尾狀態(tài)，不得不二次處置，如宏泰大廈、伊美大廈、現(xiàn)代廣場等。

　　現(xiàn)代廣場原名江北商業(yè)城，分為A、B、C、D四個區(qū)域，包括現(xiàn)今的大融城、天天尚街（現(xiàn)代廣場D區(qū)）、星天廣場、紅鼎國際。1992年立項后，修修停停變成爛尾樓，江北區(qū)國資委下屬重慶市道隆物業(yè)開始于1995年介入該項目，終成為該項目的開發(fā)商，但未能完全盤活該項目，直至1999年，現(xiàn)代廣場地下室及裙樓部分才通過驗收投入使用，而住宅部分，一直處于爛尾狀態(tài)。

　　“四久工程”運行后，更先處置了市場容易接受的住宅部分——3棟塔樓，由紅塔集團及其下屬的香港玉成貿(mào)易發(fā)展、深圳市紅塔實業(yè)共同出資創(chuàng)建的重慶紅鼎地產(chǎn)有限責(zé)任，在多次考察后接下，開發(fā)了紅鼎國際名苑。在臺灣作家廖信忠在造訪紅鼎國際寫出《重慶魔樓紅鼎國際六天五夜奇幻游記》后，紅鼎國際躥火網(wǎng)絡(luò)，紅得發(fā)紫。

　　2003年5月，現(xiàn)代廣場裙樓部分列入“四久工程”處置范疇。市高院司法處置現(xiàn)代廣場裙樓，于2006年09月29日公開拍賣，其中A、B、C區(qū)裙樓主要部分由重慶觀音橋服裝批發(fā)城競得，改造成觀音橋服裝批發(fā)城；重慶華信資產(chǎn)管理中標(biāo)現(xiàn)代廣場D區(qū)后，將其整體租賃給重慶錢坤寧物業(yè)管理，打造成天天尚街。

　　重慶觀音橋服裝批發(fā)城其實是重慶本土企業(yè)平氏科技成立的項目，平氏原本是做石材等產(chǎn)業(yè)，在九龍坡巴國城旁開辦了規(guī)模巨大的綠云鋼材石材交易市場，但對商業(yè)運營并不在手，于是拉攏了戰(zhàn)略合作伙伴聯(lián)想控股旗下的融科，想做好現(xiàn)代廣場項目?？上煞讲⑽慈谇⒑献?，用平氏老板平維的話說：

　　他們進展緩慢，招商一直不積極。商戶進場了，也沒有具體的規(guī)劃。令人十分寒心。

　　只是解決爛尾問題，觀音橋就能崛起嗎？顯然不是，觀音橋的繁榮，離不開江北區(qū)的努力。

　　面對滿目瘡痍，江北區(qū)該屆區(qū)委在2002年9月的更20次常委會上，對觀音橋的發(fā)展作出重大決策：

　　決定用3年時間，將觀音橋建設(shè)成為“功能分區(qū)合理、基礎(chǔ)設(shè)施配套、步行系統(tǒng)完善、交通網(wǎng)絡(luò)暢達、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美”的觀音橋商貿(mào)中心。

　　改造前的觀音橋步行街（右邊未來國際還是渝北二村的一排矮房子，左側(cè)為江北商城，左邊遠處為爛尾的世紀(jì)金源與同聚遠景）

　　2003年4月，觀音橋商圈改造正式啟動。據(jù)《“12·10計劃”研究報告》，商圈改造主要建設(shè)思路為：

　　把觀音橋商圈建成一個規(guī)劃設(shè)計，建設(shè)理念和質(zhì)量爭取達到國際水平的“精品商圈”;交通組織、功能定位、業(yè)態(tài)布局優(yōu)化的“商圈”;人文景觀和自然景觀相結(jié)合，具有豐富文化內(nèi)涵的“文化商圈”;城市形體環(huán)境、場景、空間；具有極強的功能識別性、感知認同性和視覺沖擊力、場景表現(xiàn)力、精神感染力的“景觀商圈”；實現(xiàn)環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟效益的高度統(tǒng)一的“效益商圈”。

　　打造了出大型花崗石景觀觀音橋，擁有了古榕屏風(fēng)、雕塑江北龍、九龍噴水、重慶言子雕塑墻等人文景觀。

　　實施觀音橋商圈“地面環(huán)行+地下直行”的交通規(guī)劃方案，修建觀音橋逆時針單向4車道環(huán)行道路，穿過商圈的迎賓大道建新路實行下穿，上面形成約 420米長的步行街?！按蛲ㄒ痪€”為打通現(xiàn)代廣場與嘉陵公園之間的視線通廊，“連接兩端”即原迎賓大道建新路兩側(cè)商業(yè)通過步行街有機連接起來。

　　三是“土地整治，改造三片”:即通過土地整治，對郵政局片區(qū)、觀音橋現(xiàn)代廣場片區(qū)、渝北二村片區(qū)等三個地塊進行舊城改造。

　　早在2002年，重慶即引進北京金融街集團，改造郵政局片區(qū)，這也是金融街集團走出北京的個項目。2003年12月28日，觀音橋郵政局大樓成功爆破，金融街集團即著手開發(fā)該地塊，打造嘉年華大廈，2006 竣工后投入使用。2020年，嘉年華大廈拆除其全世界的三面翻廣告牌，改造為3788“亞洲之光”裸眼3D巨屏，成為游客來觀音橋必打卡景點。

　　渝北二村片區(qū)規(guī)模宏大，包括七宗地，在觀音橋步行街修建期間，僅完成了渝北二村一號地塊的改造。2004年1月11日，渝北二村7棟大樓被爆破，隨后，2004年3月16日重慶英利集團在重慶市土地交易中心多次舉牌，以1141.35萬元/畝的單價競得渝北二村一號地塊，成為交易中心成立以來地塊成交的單價。英利集團在此修建了英利.未來國際于2005年竣工，成為延續(xù)至今的觀音橋標(biāo)志性建筑物，其裙樓部分于2006年引進了香港新世界百貨入駐，至今，人流如織。

　　同在2006年，新世紀(jì)百貨世紀(jì)新都于1月21日，從建新北路的江田國際金融廣場原址遷到新世界百貨對面的財信大廈。2003年，財信集團對巴國大廈和兆鑫江北商場，連同嘉陵廣場地下空間進行整體開發(fā)，新建成了財信大廈，也標(biāo)志著江北商場的歲月，成為歷史。

　　加上此前從陽光城遷至現(xiàn)代廣場的重百，觀音橋步行街主體商場，均在觀音橋步行街打造期間完成，整個商圈初具雛形。

　　更四條思路是“擴大綠地，改造公園”，針對嘉陵公園圍墻封閉、設(shè)施陳舊、地處洼地等問題，引進世紀(jì)金源集團，對爛尾的正源大廈及公園進行大規(guī)模改造。正源大廈改造為世紀(jì)金源大酒店，把從1986年修好即收費的嘉陵公園改造成一個開放式的次城市公園，并于2004年7月1日免費開放，公園面積將從原來的97畝增加到110畝，公園也擁有了噴高達80米的西部的音樂主題噴泉。同時，針對地形低洼問題，在公園之下，修建排洪渠及金源不夜城，促進商圈商業(yè)聚集。

　　更五是“空中走廊，景觀亮點”，可惜此條因各權(quán)屬單位未能達成一致，終未能實現(xiàn)。

　　除此之外，這期間，還引進了協(xié)信集團修建協(xié)信黃金海岸商場，引進沈記修建新大廈，龍湖北城天街也于2003年10月開業(yè)。

　　通過這些建設(shè)，耗費近兩年之后，建成了觀音橋長430米，寬50米步行街，3.7萬平方米面積的步行街，2005年2月開街。還在2006年被評為“中國商業(yè)街”，成為西南地區(qū)獲此殊榮的商業(yè)街。

　　一直保持不變，依然受大眾追捧的，一般只能是自然風(fēng)景區(qū)與文物等景點，于商圈而言，除非擁有深厚文化沉淀的精神定位，否則只能不斷前行，就好像解放碑：

　　目前到重慶的旅游者不一定要到解放碑去消費，但一定要到解放碑去看看“碑”， 這就是解放碑幾十年的文化沉淀，也是解放碑商圈的精神價值所在。解放碑商圈的精神價值為解放碑商業(yè)帶來了可持續(xù)的發(fā)展和繁榮。

　　觀音橋步行街開街后，并未完全解決堵車、停車難、步行街過小致人滿為患的痛點，亟需解決這些難題。完成觀音橋一期建設(shè)后，觀音橋繼續(xù)打造觀音橋環(huán)道，到2006年三期工程完工后，才終于有了現(xiàn)今的環(huán)道。到2008年，從茂業(yè)百貨到龍湖楓香庭的觀音橋步行街延伸段正式開街。至此，觀音橋老一代爛尾樓大致解決完，現(xiàn)今的觀音橋商圈才基本成型。

　　然，商圈的發(fā)展，往往不是房子修好了就能解決完所有問題。觀音橋起初一直飽受知名度不高的泥淖，直到2006年被評為“中國商業(yè)街”后，才稍微有所改觀，商貿(mào)依然平淡。彼時的商圈產(chǎn)權(quán)分割嚴重，業(yè)態(tài)布局混亂，一盤散沙。

　　位于觀音橋位置的現(xiàn)代廣場，在觀音橋步行街開街時，重百與南亞家具廣場為兩大主力店，其他零散商鋪經(jīng)營服裝、通訊產(chǎn)品等，C區(qū)還有觀音橋綜合市場，時尚潮流人士與雜亂菜市場出入人群擁擠一塊。2006年平氏拿下現(xiàn)代廣場部分產(chǎn)權(quán)后，與聯(lián)想集團下屬的融科在此辦起了觀音橋服裝批發(fā)市場。

　　圖中從左至右分別為：世紀(jì)金源、同聚遠景、大融城及紅鼎國際、英利未來國際、金融街嘉年華大廈

　　要說商圈辦服裝批發(fā)市場，本沒有什么，廣州十三行服裝批發(fā)街、北京動物園服裝批發(fā)市場、深圳一些服裝批發(fā)市場都在商圈，經(jīng)營情況良好，但要照搬到觀音橋，還準(zhǔn)抗衡朝天門批發(fā)市場，談何容易。

　　朝天門批發(fā)市場挨著當(dāng)時的朝天門汽車站，區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)進貨的在朝天門汽車站下車后便可以直奔批發(fā)市場，逛街去解放碑，便利性與通達性無可比擬，再加上從九十年代初就形成的穩(wěn)固市場，在特殊的服裝批發(fā)行業(yè)，更是做建材起家的平氏無法插入的。

　　在與融科分道揚鑣后，平氏還是不信邪，購下現(xiàn)代廣場旁邊原農(nóng)貿(mào)市場，另外開辟了綠云尚都服裝批發(fā)城。經(jīng)營近三年后，于2010年再次熄火。直到陽光世紀(jì)購物中心在此開業(yè)，一棟樓才終于好了些。

　　而現(xiàn)代廣場，直到2010年，融科拉攏光大控股戰(zhàn)略合作，兩方聘請北京西單大悅城原班顧問團隊，仿照大悅城修建了觀音橋大融城，并在江北區(qū)幫助下，收回一些分散的產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)代廣場的爛尾問題才真正解決，成為觀音橋地標(biāo)建筑。而大悅城本有機會在2020年12月進入觀音橋與大融城同場競技，可惜為其量身定制的小苑地塊拍賣時被香港置地插手，暫無緣見此景，就看今年電測村一期地塊（原渝北商業(yè)大廈位置）出讓時，大悅城能否有這個魄力了。

　　現(xiàn)今的觀音橋扛把子——北城天街，剛開業(yè)那幾年，效益一般。彼時觀音橋三個大型百貨中，北城天街的華聯(lián)百貨經(jīng)營情況排在位于江田廣場的新世紀(jì)百貨世紀(jì)新都、現(xiàn)代廣場的重百江北商場之后，相對來說，其位置偏遠，商業(yè)氛圍平淡，人流量稀少，華聯(lián)經(jīng)營艱難，一直處于虧損狀態(tài)。

　　龍湖在2001年盤下重慶客車總舊址打造北城天街、楓香庭、北岸星座時，其商業(yè)管理部剛成立一年時間，對商業(yè)體的打造，尚處于摸石頭過河階段。找準(zhǔn)問題后，龍湖對北城天街二次打造。

　　重新規(guī)劃業(yè)態(tài)、鋪位及租戶組合，將商業(yè)定位由中提升到。包括:將A區(qū)原有的中檔店鋪調(diào)整為國際性品牌，將B區(qū)原有的家具店移走，引入青春時尚品牌。同時，適度調(diào)高餐飲比例，增強了相關(guān)硬件設(shè)施配套等。

　　在各大商業(yè)體步入正軌后，2008年某位大人物來在視察時，提出了觀音橋商圈“再提升、再規(guī)劃”的要求，同時，借著舊改政策東風(fēng)，觀音橋重啟2003年未完成的渝北二村片區(qū)——環(huán)島內(nèi)后一片可開發(fā)土地，打造觀音橋大型生態(tài)商務(wù)中心“太陽谷”項目。

　　2008年12月，聚豐與船舶工業(yè)簽訂開發(fā)協(xié)議，計劃修建船舶科技大樓。

　　2010年12月，渝北二村機械局地塊爆破，2011年5月整治完成后，發(fā)布出讓公告。

　　以“中船重工西部科技中心”為平臺，吸引重慶船舶工業(yè)、重慶船級社、重慶造船工程學(xué)會、重慶船舶工業(yè)行業(yè)協(xié)會等機構(gòu)入駐聯(lián)手打造重慶船舶工業(yè)企業(yè)的經(jīng)營、銷售、管理中心，成為船舶行業(yè)研發(fā)基地與管理中樞，實現(xiàn)重慶船舶工業(yè)振興發(fā)展戰(zhàn)略。

　　之前曾寫過一篇文章《 166驅(qū)逐艦與不為人知的重慶造船業(yè) 》，重慶造船行業(yè)的底蘊深厚，只是近些年江河日下，混得不咋的。江北有意在觀音橋振興船舶中樞，倒是挺有先見之明的一步棋。

　　重慶船舶工業(yè)并未按政府的目的開展相關(guān)工作，從一開始就引進開發(fā)商——重慶聚豐房地產(chǎn)開發(fā)（集團），一起打造，若真是實誠的打造船舶科技大樓也倒好，偏偏不按合同辦事，惹得聚豐多次把船舶告上法庭，導(dǎo)致項目一直進展緩慢。終聚豐又承諾高額返租的形式，分散出售大樓，導(dǎo)致大樓產(chǎn)權(quán)四分五裂，分散釜且售房后無法辦理工程解押，瀕臨爛尾。到2020年7月，聚豐自身申請破產(chǎn)清算。

　　而傳說中的船舶大廈，干脆名字都改為聚豐縱橫國際廣場，也完全沒有了規(guī)劃時的意氣風(fēng)發(fā)，其大樓內(nèi)部多數(shù)商鋪閑置，僅底樓租賃給某整形醫(yī)院，有網(wǎng)友戲稱該處已成為整形一條街了。

　　“太陽谷”項目后出讓的機械局地塊（觀音橋組團I29-3/02）更是直接爛尾。

　　作為“太陽谷”項目的一宗地，其面積比其他三宗地加起來還大，并且，該宗地是“太陽谷”項目不設(shè)限制條件的地，也是觀音橋環(huán)島內(nèi)后一宗地。甫一公告，即激起市場強烈反響。2011年5月19日，隆鑫與和黃、珠江實業(yè)、金科等10家開發(fā)商展開激烈的競拍，終在只剩下開發(fā)了觀音橋嘉年華的金融街集團的情況下，隆鑫繼續(xù)激進競拍，終以6012元/平方米的高樓面價買下機械局地塊——22.6萬方的純商業(yè)商務(wù)用地，用以打造隆鑫中心。

　　在此番激爭前，隆鑫聯(lián)合渝開發(fā)于2011年3月21日取得兩路口山城電影院片區(qū)（渝中組團C11-1號)；在此之后的2013年底，隆鑫試圖奪下觀音橋鷂子丘地塊，未能干過龍湖，否則，現(xiàn)在的龍湖新壹街得成為隆鑫手下另一個爛尾盤。

　　雄心勃勃的隆鑫地產(chǎn)不斷擴容的投資布局，導(dǎo)致其資金鏈斷裂，涂老板不得不退出，觀音橋隆鑫中心建設(shè)不久后即爛尾。隨后由某區(qū)原國企新城介入隆鑫地產(chǎn)，2015年隆鑫地產(chǎn)更名為愛普地產(chǎn)。

　　愛普地產(chǎn)時期，有傳言說愛普地產(chǎn)為主城某區(qū)國資委旗下，有足夠資金能恢復(fù)觀音橋隆鑫中心建設(shè)，但事實上，該委只是代持，愛普高層根本不鳥該委。

　　直到2019年，愛普將旗下多個項目主要股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世茂集團，同時為解決爛尾問題，市政府同意其將部分商業(yè)商務(wù)調(diào)整為商業(yè)商務(wù)與居住混合用地，增加了9萬方的住宅，該項目才得以重新啟動，更名為重慶時代中心。

　　縱觀觀音橋爛尾樓情況，觀音橋步行街修建之前，除北城天街之外，老一代商業(yè)地產(chǎn)基本上全軍覆沒，均有過爛尾或糾紛不斷的經(jīng)歷，慘烈無比。

　　而自土地市場規(guī)范出讓后，觀音橋商業(yè)地產(chǎn)總體爛尾情況較少，但也不乏如隆鑫中心及船舶科技大廈類的地產(chǎn)項目，因企業(yè)自身因素導(dǎo)致爛尾。

　　這也給監(jiān)管者敲響警鐘，僅從土地供給端約束房地產(chǎn)開發(fā)商來防止?fàn)€尾樓出現(xiàn)的時代，已遠不能解決當(dāng)前出現(xiàn)的問題，從資金源頭來約束房地產(chǎn)商審慎、穩(wěn)健投資，已是必要。

　　好在2020年8月，新出的“三道紅線”政策已開始影響房地產(chǎn)商，2020年末，又給銀行業(yè)金融機構(gòu)劃出“五條紅線”，多方出手治理房地產(chǎn)業(yè)。
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